作者| 猫哥

来源| 大猫财经

01

“赌博式加仓”，不仅会出现在股市中，还会出现在房地产市场，尤其是对于市场上的“杠杆派”职业炒家来讲，“来吧，就是干”。

最爱加杠杆的，恐怕就是“欧神”以及他水库论坛的用户们了。当然欧神加了多少杠杆买了多少套房，都是江湖上的传说了，毕竟各种版本都不一样，但是“入库”的投资者们加了多少，都被自己曝光得差不多了，毕竟他们有些焦虑。

比如这一位，“入库”两年，疯狂加仓，资产近3000万，负债2460万，年入25万，但需要年还款240万，手里的资金还能够撑上一年。

这是很符合“欧神”以及水库用户“人设”的房产配置的风格：尽可能多买房、买房要尽可能的提高负债，负债越高越有可能跑赢大盘。

这样的配置清单，让微博上的众多房产大V们都倒吸了一口凉气：这到底是在投资还是在玩命？

猫哥没有加入欧神的知识星球，所以这个“在线等、挺急的”的问题的答案，猫哥也不知道，不过同期的另一个加杠杆的问题可以参考。

这个哥们在负债850万的基础上，又按揭了430万，1280万的总负债，40多万的家庭年收入，在问需不需要抛售房产的时候，还不忘“再吃进一套”。

这个问题在流传出负债清单的的同时，也流传出了欧神的“参考答案”：别急，你手里的资金还足够撑一年，再搞点信用卡，毫无压力。

在欧神那里，能撑上一年，那都不是事。当然，撑不下去可能也得撑，还有一重因素在，重庆限售两年，深圳限售三年，想卖也没得卖。

02

千万资产，全靠负债，会否破产，全靠赌博。

猫哥立时想到了三个字——去杠杆。疯狂加杠杆时，遭遇去杠杆，就是一场灾难。虽然监管部门对于个人加杠杆的调节，靠的是信贷政策，以及遏住“出钱的人”。

最近银保监会开了很多罚单，仅7月4日一天，宁波银保监局就开出了35张罚单，其中20张都事关房地产，案由”住房按揭贷款不规范“，就涉及工商银行、建设银行、农业银行等10家银行的宁波分行，而浙商银行则因”房地产授信业务不审慎“被罚，除了银行，相关的责任人也都受到了相应的处罚。

而信用卡核查不审慎、违规授信等罚单，各地的银保监局的罚单更是不断，发卡可以，但是核卡违规，也是一个字——罚。你看上海农商行，也就是对某申请人的收入核定不审慎，20万就没了。

用罚款的方式，金融机构内部在搞一些“歪门邪道”的时候，也就得掂量掂量，自己“一个不小心”或者根本故意的违规，到底划不划算。

所以，猫哥其实也不知道，欧神是怎么对这对“信用卡贷接近极限”的夫妻说出“再多核办80W信用卡毫无压力”的。

可能无非就是下注赌“涨”，反正“涨”是大概率嘛，真的开了“跌”，输的也不是自己的钱。

03

加杠杆的另一个参考，其实还可以看看房企。除了盯住银行外，监管层又盯上了房地产信托。

7月6日，银保监会约谈了部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，并进行了警示，要注意风险。其实说白了，就是信托也要记住“房住不炒”。这也算是对5月份的银保监会“23号文”中严格规范房地产信托的一种延续了。

今年上半年，缺钱的房地产是很解渴的，无论是银行还是信托，对房地产的支持力度还是居高不下的，以前是房找钱，上半年甚至出现了钱找房的状态。

信托资金也是挺亮眼的，相关数据显示，2019年上半年，投向房地产领域信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。

刚打要打开的口子，就又被堵上了，这对泰禾这样的房企来讲，绝对不算是什么好消息。

说起来，泰禾和信托的关系还挺好的。

2018年底，泰禾“以子公司股权转让及回购”的方式融资，将旗下的南京恒祥置业以“1块钱”的价格转让给五矿信托旗下的公司，从而获得五矿信托提供的期限不超过2年、总额不超过30亿的贷款。

“23号文”之后，五矿信托没有为泰禾直接发放信托贷款，而是直接拿项目股权了，泰禾将手中仅剩的“广州泰禾增城项目”49%股权中的29%转让给了五矿信托。

不过，这些都是小意思，加足了杠杆的泰禾，因为输血不足，一直走在“卖房子卖地”的路上。

卖房子不说了，泰禾的各种“院子”都在加快回款，接盘华侨城的“金府大院”卖得不好，已经开始“点对点”降价了。

而在“卖地”上，猫哥翻了一下泰禾集团（000732）的公告，从2018年开始卖资产求生的泰禾，在进入2019年开始，动作更加频繁，仅上半年，泰禾就进行了9笔转让交易，涉及13家公司，总对价111.98亿元，说是项目合作开发，但是自己已经不是主导方，而其在临安、郑州、章丘的项目，股权更是已经清零了。

泰禾说，自己不是在求生，只是要更稳健。

04

房地产这一摊，还是挺让人头疼的。

一直以来，房地产被认为是拉动经济增长的利器，但是房价如果太高，就不一定了。

中国社科院发布的一份主题报告《中国城市竞争力第17次报告》中，关于房价与经济增长的关系有一个重要的指标叫做“房价收入比”，这个标准用来衡量购房难度的。

社科院的研究发现，房地产对经济增长负向效应超过正向效应的临界房价收入比为9，也就是说，当房价收入比超过9以后，房地产对经济增长的影响将是得不偿失。

而按照2018年中国商品房平均销售价格来计算，2018年中国房价收入比为9.3，刚超过拐点9，这意味着如果未来中国城市房价继续上涨，房地产对经济增长就不是拉动而是拖累了。

而根据易居研究院对全国50个城市的房价收入比的监测，标的城市的房价收入比均值为13.9，而一二线城市的房价收入比仍居高不下，部分城市比2014年的时候翻了一番。

想要房价收入比健康一点，要么提高收入，要么降低房价。而对于经济增长的拉动，也在靠其他方面来刺激，比如消费。即便是涉及房地产，旧改消费也不同于以前的棚改了。

基于不同城市不同基本面的绝对的涨跌，又不是能以“全国平均”的方式说清楚的。

所以猫哥还是想提醒大家几句，疯狂加杠杆炒房的模式，其实可以歇了，没搞的，也别轻易尝试。

当然，加杠杆无可厚非，房贷这件事对于工薪阶层来讲，也算是标配了。但是“疯狂加杠杆”这件事，有人能够成功，不意味着所有人都可以将成功复制，你可能永远也不知道，别人到底是靠什么封的神。

而且，建立在长期“钻空子”基础上的资产，并不安全。信用卡循环套现，资金的成本相对是低一点，但这个“空子”被堵上了呢？银行收获一堆坏账，自己收获一张征信黑名单。

而这样炒房的获利盘，大约是房价涨幅超过资金的成本，这时候，如果涨幅没有达到预期，就要开始紧张了；一旦横盘，都够你吃一壶的。

下跌？

“不，不会，不会，不会的，怎么可能